무주택자 인정: 시세 8억 빌라 1차 집주인도 청약 시 인정될까

무주택자 인정이 완화된다. 시세 8억 원대 빌라 소유자도 드디어 2024년 12월 18일부터 청약 시 ‘무주택자’로 인정된다. 이는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안에 따른 조치다. 이번 개정안에서는 비아파트 소유자도 일정 조건을 충족하면 무주택자로 인정받을 수 있도록 기준을 완화했으며, 이를 통해 비아파트 시장의 활성화와 주거 안정을 도모하고자 했다. 정부는 청약 기회를 확대해 부동산 시장을 활성화하고자 이번 변화를 도입했다.

기존의 청약 기준에 따르면 수도권에서는 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억 6000만 원 이하의 비아파트 소유자만 무주택자로 인정되었다. 그러나 이번 정책 변경으로 수도권 기준 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억 원 이하의 빌라 소유자도 무주택자로 인정받게 된다. 지방의 경우, 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 3억 원 이하의 비아파트 소유자가 무주택자로 인정된다.

정부의 이런 조치는 실수요자의 주거 선택의 폭을 넓히고 침체된 비아파트 시장을 활성화하는 데 그 목적이 있다.

목 차 숨기기

1 청약 적용 기준의 대폭 완화

1.1 연도별 비아파트 거래량

2 비아파트 시장 활성화의 기대 효과

2.1 서울 및 주요 도시 청약 경쟁률

3 정책 변화의 배경과 전망

4 기대와 한계

5 결론 : 무주택자

청약 적용 기준의 대폭 완화

시세 7억~8억 원대의 빌라 1채를 소유한 집주인이라도 청약 시 무주택자 지위를 얻을 수 있게 되면서, 1순위 청약 경쟁에 참여할 수 있는 자격을 얻게 된다. 이는 무주택자의 범위를 크게 넓힌 조치로, 비아파트 시장 활성화를 목표로 하고 있다.

정부는 비아파트 거래량 감소와 전세 사기 등으로 침체된 주거 시장의 회복을 위해 이번 정책을 시행하게 되었다. 한국부동산원의 자료에 따르면, 올해 1~10월 비아파트 매매 거래량은 12만 6000건으로 작년 대비 33% 감소했다. 이는 전세 사기와 역전세난으로 인해 시장 신뢰가 떨어졌고, 금리 인상으로 매수 심리가 크게 위축된 것이 주요 원인으로 분석된다. 이는 10년 평균 24만 9000건의 절반에도 미치지 못하는 수치다.

연도별 비아파트 거래량

구분	2022년	2023년(1~10월)
비아파트 거래량	18만 8000건	12만 6000건

이처럼 거래량이 급감하면서 비아파트 시장이 침체기에 접어들었고, 이에 따라 정부는 무주택자 요건 완화를 통해 새로운 수요를 창출하고자 한다.

비아파트 시장 활성화의 기대 효과

이번 정책 변화로 인해 비아파트 시장의 거래량 증가와 함께 신규 분양 시장에서도 청약 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 예상된다. 특히 서울 및 수도권의 청약 1순위 자격을 갖춘 사람들이 증가하면서 인기 지역 아파트 청약 경쟁률이 더욱 상승할 가능성이 있다.

서울 및 주요 도시 청약 경쟁률

실제로 올해 서울 아파트 1순위 청약 경쟁률은 평균 112.8대 1로 집계되었으며, 이는 공급 부족과 신축 아파트 선호 현상이 맞물린 결과다. 서울의 높은 경쟁률은 다른 주요 도시보다 상대적으로 적은 공급량과 강남 등 특정 지역에 대한 선호도가 반영된 것으로 보인다. 특히 직주근접성과 학군 등 부가적인 요인들도 서울의 경쟁률 상승에 영향을 미친다. 반면 부산은 평균 25.4대 1, 대구는 18.7대 1, 인천은 30.1대 1을 기록했다. 이와 같은 지역별 차이는 공급 여건과 주택 수요의 차이에서 기인한다.

정책 시행 이후 비아파트 소유자들이 청약 시장에 대거 유입될 것으로 예상되며, 경쟁률 상승과 함께 분양 시장의 활기를 되찾을 것으로 보인다.

정책 변화의 배경과 전망

정부가 비아파트 소유자를 무주택자로 인정하게 된 배경에는 전세 사기와 역전세난으로 인한 비아파트 시장 침체가 주요 원인으로 작용했다. 지난 2년간 비아파트 시장은 거래량 감소와 가격 하락으로 어려움을 겪어 왔다. 정부는 이러한 상황을 타개하고자 비아파트 시장에 대한 규제 완화 및 실수요자 지원책을 내놓았다.

전문가들은 이번 정책이 장기적으로 비아파트 시장의 수급 불균형을 해소하고, 주택 공급의 다변화를 촉진할 것으로 기대하고 있다. 특히 일본의 사례가 참고할 만하다. 일본은 비슷한 정책 시행 후 중소형 주택 거래량이 20% 이상 증가했으며, 도쿄를 중심으로 임대용 소형 주택 수요가 급증한 바 있다. 예를 들어, 2015년 정책 시행 직후 첫 해에는 도쿄와 오사카에서 소형 주택 거래가 각각 22%와 18% 증가했으며, 해당 지역의 임대 시장 활성화로 공실률이 10%에서 6%로 감소했다. 이는 주거 안정성과 시장 활성화라는 두 마리 토끼를 잡는 데 성공한 사례로 평가받는다. (출처: 일본 국토교통성 보고서)

또한, 일부 전문가들은 이번 정책이 일시적인 효과에 그치지 않도록 지속적인 모니터링과 후속 대책이 필요하다고 지적하고 있다.

기대와 한계

이번 정책은 무주택자의 범위를 확대하고 실수요자들에게 더 많은 기회를 제공한다는 점에서 긍정적이다. 하지만 청약 시장의 경쟁 심화로 인해 일부 실수요자는 원하는 주택을 확보하지 못할 수도 있다는 우려도 존재한다. 또한 비아파트 소유자의 청약 시장 진입이 증가하면 아파트 공급 부족 문제는 더욱 부각될 수 있다.

따라서 정부는 정책 시행 이후 시장 변화에 맞춘 주택 공급 확대 방안을 함께 마련해야 할 것이다.

결론 : 무주택자

2024년 12월 18일부터 시행되는 ‘무주택자 요건 완화’ 정책은 시세 8억 원대 빌라 소유자에게도 청약 기회를 제공한다는 점에서 중요한 의미를 가진다. 이 정책이 비아파트 시장 활성화와 실수요자 지원이라는 목표를 달성할 수 있을지 주목된다. 앞으로 정책의 실효성을 높이기 위해서는 시장 상황에 맞춘 추가적인 보완 대책이 필요할 것이다.

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